世の中には、「35年の住宅ローンなんて正気じゃない。」
「借金を抱えるより賃貸の方が良いに決まってる。」
「家をローンで買ったら会社を定年まで辞められないじゃないか。」
なんて意見を持っている方がいるようです。
しかしながら、住宅ローンは今の超低金利、住宅ローン減税という制度を合わせると、得することしかありません。
35年ローンが正気じゃないという人は、この先60年家賃と更新料を大家さんに払い続ける事が正解と考えているのでしょうか。
あり得ない話かもしれませんが、将来的に国の年金機構が破綻して年金がもらえなかったら、家賃はどうやって支払うのでしょうか。
今のローン金利は超低金利
バブル期の住宅ローン金利は8%を越えていました。
この金利で35年かけて返済すると、借入額が2000万円とした場合、約3倍の6000万円を支払う必要がありました。
毎月の支払いは142,000円!
しかしながら、今の金利は変動金利だと0.45%～!
この金利で35年借り入れると、2000万の借り入れで試算すると、総返済額は約2160万。
毎月の支払いは52,000円!
この数字を見れば、いかに今の金利が有利かお分かりになるでしょう。
その上、住宅ローン減税の制度で更に支払いは優遇されることになります。
更に、中古住宅というのは売主が個人なので、値引き交渉が通りやすいです。
我が家もありがたいことに、交渉の末200万円も値引きして頂けました。
住宅ローン減税で１０年間は借入れ残高の1％が減税される
多少の条件はありますが、普通の家を買えば、中古であっても住宅ローン減税が適用されます。
そうすると、１０年間は借入れ残高の１％は確定申告時に返還されます。
金利は0.45で借りていても１％戻ってくる。
なんか変な気がしますが、お金が増えます。
単純に10年間は金利が掛からないと考えて、25年ローンと考えると、2000万の借入れは総返済額は2115万円。
減税を考慮して、固定資産税を加味しても、減税が有効な10年間は月々の支払いは約46,000円です。
バブル期との総支払い額の差が半端じゃありません。
現状の金利、制度では、明らかに賃貸物件よりも家を購入したローン支払いの方が安くなる
僕の場合ですが、45平米のマンションを85,000円で借りていましたが、90平米駐車場庭付きの家を購入し、支払いは月々60,000円になりました。
考えてほしいのが、賃貸とローンの支払っているお金の行き先の違いです。
賃貸の場合、支払ったお金はそのまま大家さんの収入になります。
住宅ローンの場合、支払ったお金のうち、
利息分は銀行の利益に。
借入れ元金分は、所有している家を分割支払いしているだけなので、自分に対して支払っているようなものです。
住宅ローンの支払いは貯蓄しているのと変わらない!かもしれない
将来的に売却することを念頭に置いて家を購入している場合を考えてみましょう。
- 賃貸より安い金額で広い家に住める。
- 住宅ローン減税が有効な期間中は無金利と変わらない。
- 仮に将来同額で家が売却出来たとすると、借入れ残高との差額であるローンで支払った金額は、利息支払い分以外は全額返ってくる。(この時点で、住居費は利息分しか掛かって無かったことになる)
つまり、考えようによっては、住宅ローンの支払いは貯蓄と変わらない。（不動産価格の変動に影響を受けるので、貯蓄ではなく実際は不動産投資に近いですが）
しかしながら、貯蓄と変わらないと言えるのは物件の選び方次第。
住宅の建物部分は30年掛けて(木造住宅の場合)資産価値が0円に向けて減り続ける為、新築や築浅物件の購入の場合は資産額が減り続けるため貯蓄と同意とは言えません。
更には、将来的に需要のない場所の土地を選んでしまった場合も、資産価値は無くなるので貯蓄と同意とは言えません。
人口減が続く日本では都心部以外ではなかなか難しい現実があるかもしれません。
持ち家は負債なのか。「金持ち父さん貧乏父さん」では負債に振り分けられているが。
投資に意識の高い方は必ず読んでいるであろう、『金持ち父さん貧乏父さん』という本の中で、持ち家は負債だ。と断言されています。
住宅ローンに拒絶反応を起こされる方の中には、その言葉をそのまま鵜呑みにしてしまってる方もいらっしゃるかもしれません。
『金持ち父さん貧乏父さん』中で言っているのは、
「自分の為に負債になる家を買う前に、家賃収入が得られる資産となる家を買うべし」
と言っています。
現在賃貸に住んでいて、住居費が毎月掛かり続ける状況では、毎月の支出を減らす意図で住宅ローンを組むのであれば、その方が金持ち父さんの意図に沿う形になるはずです。
(ただし、購入する住宅の資産価値に大きな減少が予想される場合を除きます)
言葉の上部だけ鵜呑みにする事なく、負債にならないように家を買う方法を考え抜きましょう。
家の買い方次第で家計は圧倒的に有利になる
- 賃貸で借りた場合の家賃より支払いが少なくなること。
- 家計に無理のない金額の支払いであること。
この条件を満たしているのであれば、住宅ローンを組むことで、家計の固定支出を大幅に減らせる可能性があります。
深く考えずに、「35年ローンなんて馬鹿げている」と思っていると、死ぬまでの約60年間大家さんに支払いを続けることになってしまいます。
家計の固定費の削減を考えている人は、サラリーマンの特権を生かして、無理のない範囲でお得な住宅ローンを使って家計の削減を検討してみて下さい。
しかしながら、たとえ中古物件であっても、現在の家賃より高額な支払いが発生してしまっては元も子もありません。
長期的目線でオススメなのは、身の丈以下の物件の購入です。
身の丈以下の物件の購入は、家計を大幅に楽にしてくれるはずです。
まずは実際に希望の地域の多くの物件情報を一括で請求出来るサービスで価格相場などの目を肥やしてみてはいかがでしょうか。
中古住宅を買った場合は、趣味を兼ねてDIYリフォームをしてみるのもオススメです。
以上、『35年ローンなんてありえない?じゃあ60年家賃払うんですか?』でした。