賃貸vs持ち家論争は太古から常々議論されており、決定的な結論が未だに出ていない印象です。
世の中のインフルエンサー達は「圧倒的に賃貸」と言いがちなのは、お金持ちだからなのでしょうか。
今回はFPとしてお金の側面に特に焦点を当てて、最終的な結論を提示したく思います。
先に結論を述べさせて頂きますが、中古一戸建ての持ち家が圧倒的にお得です。
「中古住宅なんてイヤじゃボケ」と思ってしまった方は読む必要のない内容です。
ただ忘れないで頂きたいのは、賃貸はほとんどが中古です。
若いうちに資産形成を進めてセミリタイアを目指したい方へは中古住宅は圧倒的にオススメです。
ただし、中古住宅は耐震性も断熱性も低いので注意が必要です。
賃貸は圧倒的に損をする
賃貸は金銭的には圧倒的に損をします。
それは、あなたが支払った賃貸の家賃は大家の収入になり、大家はその収入の中から物件のローンを支払うという収益構造からも明らかです。
家賃を支払うという行為は他人を儲けさせる行為に他ならないわけです。
賃貸のメリットと言えば環境が気に入らなければに住所を移せることでしょうか。
とはいっても一般的な庶民はお金持ちと違い、気軽に引っ越しなどできません。
家賃10万円の家にお引っ越しすると60万以上お金がかかります。
賃貸のもう一つのメリットは借金を抱える必要がないということです。
しかしながら現在の1%を切る低金利のなかでは、圧倒的に住宅ローンを組む方がコストメリットがあります。メリットは後述します。
ちなみに 35年という長期ローンを批判する方もいらっしゃいますが、一般的には当初35年ローンを組んでも、平均で14年間でローンを返却し終わっています。
35年という数字だけで「おじいちゃんになるまで支払う借金を抱えるなんて馬鹿げている」と批判するのは大きな間違いです。
当然現在の家賃より少ない支払いで購入出来る住居を選ぶことも重要です。
中古一戸建ての購入がどれだけ金銭的メリットがあるのか、
- マンションの購入
- 新築戸建ての購入
- 賃貸に住み続ける場合
と比較していきたいと思います。
マンションと一戸建てを購入した場合の比較
結論としては中古一戸建ての持ち家が一番最強とさせて頂いてますが、マンションの持ち家と一戸建ての持ち家にはどう違いが出てくるのかを比較したいと思います。
マンションというのは住宅ローンの他に『管理費』『修繕積立金』、さらに場合により『駐車場、駐輪場』の費用が発生します。
借地権付きのマンションだった場合には『借地代』も発生します。
それなりのグレードのマンションの場合はそれだけで3,4万円かかってしまうことになります
住宅ローン以外で3万円の固定費が常に発生することは許容範囲でしょうか？
ちなみに一戸建てだと管理費なんてかかりません。自分で管理するので。
修繕は自分でコントロール出来るので、状況次第でいくらでも引き延ばし出来ます。
マンション購入のリスクは、管理や修繕のコストを自分ではコントロールできないところにあります。
築年数が経ってきたマンションの中には、修繕積立金が足らず年々徴収金額が上がり、修繕積立金が高いため買い手もつかないと言う八方塞がりの状況になることもあります。友人の実例ですが、実家の修繕積立金が6万円にはね上がったそうです。
そんなマンション誰も買いませんよね。
一戸建てであれば 修繕のペースは自分でコントロールができ、頑張ればホームセンターで部材を購入して自分でDIYすることも可能です。
お風呂やキッチン、トイレなどのリフォームは自分で更新する必要があります。
上記3つだけでも約300万の出費です。
一戸建ての場合は、修繕積立金を支払う代わりに貯金しておく必要がありますが、リフォームローン(条件により金利の安い住宅ローンとして組める場合も)を組んでしまえば住宅ローン減税も適用出来ます。
マンションでは出来ない大幅な節約が可能です。
新築一戸建てのメリットデメリット
誰しも中古戸建てよりは新築戸建てに住みたいものです。
まずは、新築の場合の住宅ローン減税の対象は、上限が5000万円まで。
一般的な住宅であれば十分な設定ですね。
更に、住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長されることが決まりました。
消費税増税に対する措置であり、消費税が10%で購入した人が対象のため消費税が発生しない中古住宅は対象外です。
(現状は2020年12月末までの契約が条件)
新築戸建てのメリット
キレイ!
それが最も大きなメリット。
注文住宅の場合は、好きな間取りに出来るのも大きなメリットです。
間取りも進化しているので、中古物件はリビングが小さめだったり、部屋を小分けにしがちで古臭く感じる場合もあります。
建築が好きな人ほど新築を好むかもしれません。
ただし、あんまり自分好みだけでレイアウトを作ってしまうと、売りたいときに値段が下がりやすくなるのは注意が必要です。
新築購入のデメリットその①。新築は消費税がかかる!
土地は消費財ではないため消費税はかかりませんが、建物部分には消費税が発生します。
立地にもよりますが、4000万の売り出し価格で建物が2000万円と想定すると、2000万×8%=160万円の消費税という一切得のない無駄な出費が発生してしまいます。
一方で、中古住宅は個人間取引に不動産屋の仲介が入る形なので、消費税はかかりません。
まれに中古物件でも、不動産屋所有物件の場合があり、その物件は消費税が発生します。
新築購入のデメリットその②。新築物件は価値が下がりやすい。
新築物件は人が一日住んだら中古物件に早変わりします。
もっと言えば、住んでなくても売買契約が成立した時点で、その物件は中古物件とも言えます。
ということは、新築物件は購入した時点で中古物件としての評価になるので、価値がガクッと下がります。
新築にしか味わえない素敵な体験は山ほどあると思います。
が、今回はお金だけに焦点を合わせているので、新築は買うだけで損する物件という評価にさせて頂きます。
一方で、木造の中古住宅は22年で法定耐用年数を越えるので、築20年程度の家本体に価値がなくなります。
そのため、中古住宅はほぼ土地代で取引されるため値段の下落がありません。
こんなことをツラツラ書いてますが、僕も新築に住めるなら住みたいです。
中古物件のメリットデメリット
いよいよ中古物件についてです。
中古物件のメリットはとにかく安いこと。
それに尽きます。
まずは物件が安い。
そして維持費もかからない。
継続的に共益費もかかりませんし、購入時に消費税もかかりません。
築20年前後の中古物件は建物部分にはほとんど価値が無くなり、最終的には新築時点の20%の価値と評価されます。
そのため、固定資産税も安くなります。
更にここから住宅ローン減税でお金が戻ってきます。
ただし、相当に住宅の性能はとても低いです。
省エネなんて意識は全く無い時代の中で作られた中古住宅はとにかく寒い。
重要な部分に断熱材がなかったり、あっても極薄。
窓は単板アルミサッシ。
耐震性能も低いので、必ず2000年以降の物件にしましょう。
2000年以前の住宅は筋交に金物がありません。
築20年越えでも住宅ローン減税は適用できる
中古住宅に住宅ローン減税が適用されるのは築20年以内と認識されがちですが、20年を越えていても住宅ローン減税を適用出来る場合が多々あります。
条件としては、耐震上問題がないことを証明する必要があり、耐震上問題がないことを証明するには以下の2つの方法があります。
- 耐震基準適合証明書をもらう。
- 既存住宅瑕疵保険に加入する。
実際に我が家は既存住宅瑕疵保険の適用で、築23年の中古住宅に住宅ローン減税を適用して年間19万円程帰ってきています。
所得税は全額返還されています。
会社で住宅ローン減税の手続きを行えば12月の給与と同時に振り込まれます。
手続きにはタイミングも難しい部分がありますが、実際にどう手続きを進めたかをこちらの記事で紹介してます。
築20年超えの中古住宅でも既存住宅瑕疵保険に加入して住宅ローン減税は適用できた！
中古住宅は値段交渉が通りやすい
物件によりけりの部分もありますが、中古住宅の大半は売り主が個人のため、値段交渉がとても通りやすいです。
普通の売り主は企業と違い細かい利益の計算をしているわけではなく、漠然と不動産屋と相談して決めた相場に合わせた金額で売りに出すため、「いくらなら買います」という交渉には柔軟に対応してくれることが多いのです。
僕の場合は、2180万の物件に対して、1900万を提示してみたところ『1980万なら』という回答がきたので、その値段で購入させてもらいました。
たった一度の、たった一言の交渉で200万円が浮いたわけです。
人気物件ではこううまくはいかないでしょうが、値段交渉は必ずしてみるべきです。
·消費税がかからない
·共益費という自分でコントロールできない固定費がない
·固定資産税が安い
·値下がりがほぼない
·そもそも物件が安い
この金銭的強みは圧倒的です。
中古物件を検索
一番お得な中古一戸建ての買い方
やはり住宅ローン減税のパワーは圧倒的です。
フルに利用しなければなりません。
中古住宅の減税対象の上限は4000万円なので、間違っても4000万円を越えないようにしましょう。
差し引きしきれない分は住民税から引かれます。所得税+住民税=ローン残高の1%以下の場合はちょっと損。
IDECOやDC制度で所得税を押さえてる場合は投資金額を減らしてもよいかもしれません。
頭金は絶対に払わない！諸費用もローンに含めるべし!
頭金を払うと損しかしません。大損です。
住宅ローン減税をフルに使うため、頭金を払えてしまう資産家の方は減税期間が終わる10年後までとっておきましょう。
1000万円の頭金を払ってしまうと、毎年貰えるはずの10万円が貰えなくなります。
住居を購入するときは諸費用もそれなりの金額になってしまいますが、僕は諸費用まで一括でローンに組むことをオススメします。
なぜかというと、住宅ローン減税の対象は年末のローン残高です。
ただし、対象は家屋と土地のローン部分のみです。
諸費用分は減税の対象にはなりません。
諸費用も合わせたローンを組むと、物件価格以上のローン残高になるわけです。
こうすることで、ローンの支払いは最初のうちは余剰の諸費用分を支払うことになり、家屋と土地のローン残高は3、4年はそのまま満額残ることになります。
つまり、諸費用も合わせてローンに組むことは、住宅ローン減税の対象金額を最大にしてくれます。
例えば、2000万円の物件で諸費用と銀行等の金利分が加算されて、総額が約2300万円程度になりますが、ローン残高が2000万円を割り込むまでは満額で税金が還付されるわけです。
1000万円の頭金を年利5%で運用出来たとすれば、
配当金再投資の複利運用で、10年後には1638万円に膨れ上がります。2000万円の住宅ローンの支払いは月々6万円程度ですが、1638万円に膨れた元金でそのまま配当金を受け取り続けるのであれば、年間81万円の継続収入が生まれ、配当金だけで家のローンが支払える計算になります。
ただし、住宅ローンの金利が1%を超える方や、資産運用に興味のない方はガンガン返済していったほうが金銭的にも精神的にもお得です。
中古住宅をローンで購入したら毎月3万円節約できた。家を買うときの考え方。
賃貸と中古一戸建ての35年後の格差
さて、ここで実際に賃貸に35年住んだ場合と中古一戸建てを購入した場合の35年後でどのくらいの差が生まれるのか計算してみましょう。
中古住宅のモデルは我が家です。
賃貸は我が家の近郊のマンションの条件で設定します。
我が家は90平米ですが、マンションだと70平米程度が対等と考えます。
車は所有の条件です。
賃貸の場合の35年後
築16年、74平米、家賃9.5万、駐車場代0.5万円の物件があったのでこちらをモデルにします。
メゾネットタイプの物件なので、マンションに比べて結構安めです。
賃貸は2年に一度更新料が家賃１ヶ月分発生するので、年間で12.5ヵ月の家賃が発生します。
10万×12.5×35=4375万円
中古物件の場合の35年後
完全に我が家のモデルです。
金利が変動金利0.77%。総返済額は2445万円。
住宅ローン減税額が最初の10年で約187万円。
固定資産税が年間7万円×35=245万円
実際の出費額は2503万円。
35年後の支出差は1872万円!
1872万円というまあまあな金額差が出ました。
我が家の方が築年数が長く、居住環境は賃貸の方が勝るかもしれません。
我が家の方が広く、狭い庭があり、大騒ぎの二人息子がいるため一戸建ての騒音への優位性は捨てがたいですが。
1872万円あれば建物を建て替え出来ますね!
そして、35年のローンを終えた中古住宅側は、家と土地が完全に自分の資産になりました。
建物の価値は0ですが、築23年の当初の時点で建物の価値は0でしたので、資産価値の値下がりはありません。
実際の周辺の地価と比べると2000万円以上はするのですが、将来的な地価の値下がりや費用をかけて建物の撤去をした土地の価値として1500万円とさせて頂きます。
1872+1500=3372万円
賃貸と中古物件購入の本当に差が出るのは35年後から
もうお分かりかもしれませんが、35年経ってからも賃貸に住み続けるには、毎月10万円の支出が続きます。
年間120万円もの支出です。
一方、家を買ってしまった側の支出はなんと年間7万円の固定資産税だけ。
毎年113万円の差が生まれ続きます。死ぬまで続く格差です。
家を購入した場合は毎月9万円が自由に使えるというわけです。
そして、35年間後といえばもうおじいちゃんになっているかもしれません。
ずっと賃貸の人はそれからも働き続ける必要があるかもしれませんね。
一方で、中古住宅を選んでローンを終えた人は、賃貸と比べて浮いたお金で家を建て直すこともできます。
一戸建ての購入は子供達を豊かにするメリットがある
ここまで単純計算で試算してきましたので、実際には一戸建てはリフォームしたり建て替えたりの費用が発生してしまうかもしれません。
なのでここまで計算してきたような大きな差は生まれないかもしれません。
しかしながら、家を購入するというのは、子孫に資産を引き継げるという大きなメリットがあります。
代々お金持ちの家庭は大概が先祖から引き継いだ土地を持っています。
自分の子供がそこに住み続けようが、売ってしまおうが、家を建替えようが、それなりの立地の土地は子供たちには大きな資産増強になります。
残念ながら賃貸では一切何も残りません。
終わりに
ここ最近、「35年ローン組むのはアホ」や「賃貸が最強」などという意見が増えているようなのでこんな記事を書いてみました。
中古一戸建てが圧倒的にコストパフォーマンスに優れているのは明らかです。
間違った意見を鵜呑みにしないように気をつけましょう。
人生で一番長く過ごす場所がずっと借り物の空間というのは人として不自然な気がします。
自分の家を持つのはいいですよ。
以上、『【持ち家と賃貸の徹底比較】賃貸と中古一戸建てでは3000万円以上の差が生まれる!』でした。