節約の為に一戸建てを買いました。2000万の借金持ちです。35年ローンです。
「あほちゃいまんの?節約の為に2000万の借金て。しかも35年!どうかしてはるわ。」
という意見をお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、ぼくはローンで家を買ったら月々の固定の支払いが約3万円減った上に、家の広さは2倍、無料の駐車場も付いて、小さいながら庭もあります。
悪いことと言えば、雑草引きが大変な位。
更に10年間は住宅ローン減税で毎年約20万円が戻ってきます。
東京は家賃が高すぎる！
僕が以前住んでいたマンションは練馬区で約50平米、築40年。
それで家賃が8万5000円!
築40年でです。昔の都営住宅のようなマンションでした。
中古住宅の購入には住宅ローン減税を必ず使うべし
家を買うと、国からお金が貰えます。
正確には、支払ってる所得税の額からローン残高の1%分を引いてくれる。
もちろん中古住宅でも減税は適用されます。
築年数が20年を超えると手続きは少々面倒ではありますが。
2000万のローン残高だとなんと年間約20万!
ぼくのような低所得のゴミサラリーマンは支払った所得税が20万いってないので、全額免除です。
更にぼくのように、所得税が20万いってない人は、減税しきれなかった分を住民税から引いてくれます!
住宅ローン減税でプラスになる！
2019年現在、日本は超超低金利時代です。
変動金利を選べば年利1%以下で借りられます。
例えば住信SBIネット銀行だと年利0.55%です。
金利が0.55%で1.00%減税されると、あれれ、-0.45%
家の金利より減税の方がでかい!
実際には家を買うと固定資産税が増えて単純に家を買うと儲かるってわけではないですが、謎にありがたい制度です。
住宅ローン減税が適用されるのは10年間だけなので、10年間無金利状態で貯蓄して、住宅ローン減税の適用が外れたら繰り上げ返済すると住宅ローン減税を全て享受できます。(10年間はローン残高は減らさないのがミソ。ローン残高が減ると減税額も減ります。)
2019年10月の消費税増税に向けて、住宅ローン減税が+3年延長される事が決まりました。
残念ながら、中古住宅は消費税かからないので3年延長の対象外のようです。
35年の住宅ローンがありえない?じゃあ賃貸で60年家賃払うんですか?負債にしない持ち家の買い方とは?
中古住宅の選び方
築年数
中古住宅を購入する場合、できれば築20年以内の物件を選択するべきです。
なぜなら住宅ローン減税が無条件で適用されるからです。
20年を超えた住宅であっても、耐震診断や既存住宅瑕疵保険に加入することで住宅ローン減税が適用されます。
が、耐震に問題のある部分が見つかってしまうと住宅ローン減税が適用されず、年間数十万円のロスになってしまうわけです。
逆に言えば、築20年以上であれば価格交渉のネタにもなるかもしれませんね。
価格
木造住宅は法的に22年間の経過で価値が0円になります。
それ以降は土地の価格が販売価格と同等になる訳です。
土地の路線価を調べ、適正な販売価格かを確認しましょう。
路線価から家の解体費用を引いた程度の金額まで交渉できれば中古住宅の購入で失敗の結果になる確率は大きく下がります。
最悪解体して建て直すこともできるからです。
立地
今後人が廃れないと予想できる場所を選びましょう。
可能であれば都内がベストです。
交通の便が良いに越したことはないですし、再販しても損失がない場所を選びましょう。
人口減の日本では中々難しいですね。
構造
RC造や軽量鉄骨造は解体費用が高めなので、木造住宅がオススメです。
家は最終的に売れる資産です
一戸建ては最終的に売ることが出来る資産です。土地には価値はそのまま残る。
売れたらローンの残りを相殺できます。
賃貸でこれは出来ない。
ぼくはギリギリ東京の端っこに居を構えてますが、いくら日本が少子化といえど、東京の土地が無価値になることは考えられません。
例えば僕のように東京で安い家を購入すれば、自分が住宅ローンで多少の苦労をしたとしても、子供の世代へ資産を残す事が出来ます。
親が都心に土地を持っている世帯と田舎から出てきた世帯の経済的格差は感じた事があるでしょう。
家を買うということは超長期的目線で考えるべきことなのです。
35年ローンを組んで35年間返し続ける人は少ない
統計によると、ローンを組んで家を購入した人の完済までの平均経過時間は14.4年。
35年ローンを35年掛けて完済した割合は0.7％。繰り上げて返済するのが当たり前のようです。
無謀に収入に見合わない家を買った人や、立地が悪い売れない家を買った人のことは別ですが、35歳で購入した家のローンは50歳に返済が終わっているのが一般的のようです。
住宅ローンで中古住宅を買う結論
出口を考え抜いて家を買うなら今は住宅ローン減税制度を利用して家を買うべし!
これだけ低金利の今のうちに、割安のお宝物件を探し始めることをオススメします。
UFJ銀行は超大手なのに案外ローンが通りやすいので、系列のUFJ不動産で探すとスムーズかも。
僕はSBI銀行で満額通らなかったのにUFJは当たり前のように審査が通りました。
変動金利で年利0.77%でした。
固定費の削減は資産形成の上で最も重要な部分です。
まずは、まだスマートフォンを三大キャリアで契約中の方は格安SIMに変えることをオススメします。
使い心地はほぼ変わらず、月額は四分の一になりました。
以上、『中古住宅購入で毎月3万円節約できた話。』でした。